De spelregels voor de sloop en heropbouw aan 6% BTW

Het verlaagde btw-tarief van 6% voor afbraak en heropbouw van woningen – dat tot voor kort beperkt was tot 32 stedelijke gebieden – werd voor een periode van 2 jaar uitgebreid tot het hele Belgische grondgebied.

Naast deze uitbreiding tot het ganse Belgisch grondgebied, zal het tarief van 6% tijdelijk niet langer enkel van toepassing zijn op de aannemingswerken van afbraak en heropbouw, maar tevens op de leveringen van die nieuwe woningen en de vestiging, overdracht en wederoverdracht van bepaalde zakelijke rechten op die woningen.

De belangrijkste voorwaarden voor de toepassing van het verlaagd btw-tarief op deze transacties zijn:

1) Het moet gaan om de levering/vestiging of overdracht van een zakelijk recht van een nieuwe woning (met een maximale oppervlakte van 200 m²) en het bijhorend terrein.

• Hierbij is het ook mogelijk dat enkel de woning met toepassing van de btw aan het verlaagde tarief wordt overgedragen en de grond met toepassing van de registratierechten of registratiebelasting.
• De heropgebouwde woning moet gelegen zijn op hetzelfde kadastraal perceel als het gesloopte gebouw, maar het is niet vereist dat de heropgebouwde woning op exact dezelfde plaats gelegen is als het gesloopte gebouw.
• Wanneer het nieuwe gebouw deels gelegen is op vroeger bebouwde percelen en deels op vroeger onbebouwde percelen, kan het verlaagde tarief toegepast worden indien het nieuwe gebouw, na afbraak van de oude bestaande gebouwen, voor ten minste 50% gelegen is op de vroegere bebouwde kadastrale percelen.

2) Levering/vestiging of overdracht van een zakelijk recht door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw heeft uitgevoerd.

• De maatregel heeft in het bijzonder betrekking heeft op de vastgoedpromotoren die investeren in de aankoop van bebouwde percelen met de bedoeling er nieuwe woningen op te richten hetzij in de vorm van huizen, hetzij in de vorm van appartementen.

3) De verkrijger moet een natuurlijke persoon zijn.

• Deze natuurlijke persoon moet zijn domicilie vestigen in de nieuwe woning.
• De aankoop kan evenwel samen met een vennootschap gebeuren, waarbij de vennootschap een deel van de woning verkrijgt met toepassing van het 21%.

4) Het moet gaan om de enige eigen woning van de verkrijger.

• Er moet daarentegen geen rekening worden gehouden met:
  – andere woningen waarvan de verkrijger, ingevolge erfenis, mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker is;
  – een andere woning die de verkrijger betrekt als eigen woning waar hij zijn domicilie heeft gevestigd en die uiterlijk op 31 december van het jaar dat volgt op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de nieuwe woning is verkocht.

5) De btw op de levering of op de vestiging of overdracht van een zakelijk recht wordt opeisbaar tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022.

• In principe wordt de BTW opeisbaar op het ogenblik van het uitreiken van de factuur. Het ogenblik waarop het gebouw werd afgebroken of heropgebouwd is dus irrelevant.
• Er moeten ook een aantal documenten aan toegevoegd worden, m.n. de omgevingsvergunning, de aannemingscontracten en de verkoopsovereenkomst.

6) Er moet een verklaring aan de Administratie wordt bezorgd vóór de btw opeisbaar wordt en de verkrijger moet hiervan een kopie ontvangen.

• Deze verklaring aan de administratie moet ook ondertekend zijn door de verkrijger van de nieuwe woning.
• In geval van een verkoop op plan moet de verklaring ingediend worden vóór het tijdstip waarop de levering van het goed wordt verricht en dus vóór het tijdstip waarop het goed ter beschikking van de verkrijger of de overnemer wordt gesteld. Er werd ons gemeld dat bij een verkoop op plan de administratie ervan uit zal gaan dat dit is op het moment van de materiële levering van het gebouw en dus de datum van de voorlopige oplevering of de overhandiging van de sleutel. De verklaring moet dus vóór dit ogenblik ingediend zijn.

7) In de authentieke akte en op de facturen moeten een aantal verplichte vermeldingen worden opgenomen.

• Op deze documenten moet worden vermeld dat alle elementen voorhanden zijn om het verlaagd tarief te rechtvaardigen.

Om het verlaagde tarief te kunnen behouden, moeten de voorwaarden behouden blijven tot 31 december van het vijfde jaar volgend op het jaar van de eerste ingebruikneming of de eerste inbezitneming van de woning door de verkrijger-natuurlijke persoon.